“遇到問題不交心，收費標準不透明，想換物業(yè)流程長。”對于業(yè)主與物業(yè)同在一個屋檐下卻無法成為“莫逆之交”的原因，全國政協(xié)委員，房天下創(chuàng)始人莫天全概括出了這三個痛點。

　　“好的物業(yè)是相似的，差的物業(yè)各有各的差法。”在莫天全看來，隨著我國社會經濟的發(fā)展，居民收入和生活水平的提高，對服務行業(yè)的水準要求也在進一步提高。

　　全國政協(xié)委員，房天下創(chuàng)始人莫天全

　　不是來服務的，而是來管理的

　　“物業(yè)行業(yè)屬于服務型行業(yè)，主要工作是為業(yè)主、住戶提供各項生活服務。如果一家物業(yè)服務公司接連收到業(yè)主投訴，那么最直接的問題有可能就出在服務者的素質上。”莫天全表示，當前中國物業(yè)行業(yè)管理標準不夠完善，物業(yè)行業(yè)對員工素質的培訓不夠重視，從業(yè)人員素質參差不齊，服務理念模糊、服務意識差。“實際調研中我們發(fā)現，很多物業(yè)公司給自己的定位不是來服務的，而是來進行管理的，這種定位就導致大部分物業(yè)公司服務水平低下、態(tài)度惡劣。黨和國家多次強調，堅持以人民為中心推進社會建設，必須將保障和改善民生作為重點任務，物業(yè)行業(yè)也需要轉變理念。為此我建議對物業(yè)服務人員加強全面的、系統(tǒng)的、定期的培訓和考核，并要求持證上崗。培訓對象從物業(yè)高層、物業(yè)中層到物業(yè)基層一線人員，旨在進一步提高物業(yè)從業(yè)人員的服務意識，全面推進物業(yè)服務企業(yè)的現代化進程，提高為人民服務的水平。”莫天全這樣表示。

　　出租公共用地，變成私有財產

　　物業(yè)費用不透明，也是個典型性問題。“物業(yè)收費項目有很多，比如物業(yè)費、采暖費、停車費、衛(wèi)生費等，商業(yè)項目還涉及代收電費、空調費等。這些收費是否合理?費用收支是否有明細?是否按照國家相關法律法規(guī)要求的價格要求進行收取的?是否對全體業(yè)主進行了公示?這些都是業(yè)主們很關心的問題。”據莫天全介紹，近年來，關于物業(yè)收費不公示或者收費不合理的新聞報道屢見不鮮，比如今年3月，15家SOHO物業(yè)分公司因在電力公司同期平均電價的基礎上向終端用戶加收電費，其中還有14家公司存在以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規(guī)定，合計被罰1.15億余元;金隅大成物業(yè)加收電費被業(yè)主實名舉報，法院和市場監(jiān)督管理部門也立了案。

　　“物業(yè)創(chuàng)收渠道，那就更多了!”莫天全說，這里既包括物業(yè)公共區(qū)域的各種廣告，還包括停車場對外商業(yè)收費，甚至還能靠轉租業(yè)主閑置車位增收。

　　而根據《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，若物業(yè)公司未經業(yè)主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬于無權處分。“但實際情況往往是，這部分收入很多業(yè)主并不知情，大部分情況下變成了物業(yè)公司或者物業(yè)公司部分人員的私有財產，業(yè)主的權益被嚴重侵害。”為此，莫天全建議相關部門和社區(qū)基層部門能夠對各個物業(yè)進行定期的工作檢查和考核，包括費用收取和公示，業(yè)主和居民意見聽取等，將此項定期考核成績作為物業(yè)是否可以繼續(xù)提供服務的一項重要指標。

　　一個小問題，就能讓換物業(yè)“卡殼”

　　更換物業(yè)，則是個老大難的問題。“更換物業(yè)要走一套復雜而漫長的流程。主要包括成立業(yè)委會籌備組、選舉正式的業(yè)委會成員、全體業(yè)主的投票、選舉出新的物業(yè)公司、新的物業(yè)備案等。每一步流程都有很細的要求，比如業(yè)委會成員不能欠繳物業(yè)費、契稅、房屋維修基金等;比如民法典第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決;同時，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。可以說，每一個步驟都有可能因為一個很小的問題被卡住。”莫天全介紹說。

　　“既然百姓有更換物業(yè)的訴求，那咱們的相關法律法規(guī)能否結合實操情況做出相應的調整?比如能否從立法層面再簡化流程、再放寬變更條件?是否可以增設一些法律條文，如果物業(yè)存在重大違法違規(guī)的情況，可以有簡易的流程能夠更快更方便罷免舊物業(yè)，選舉新物業(yè)公司?”莫天全這樣建議。

　　(來源：人民政協(xié)報 記者 崔呂萍)